1. 처음 전세 계약하신다고요?
이 글 하나면 안전하게 준비할 수 있어요! "전세 계약, 진짜 잘할 수 있을까?" 처음 전세 계약을 앞두고 있다면 이런 고민 해보셨을 거예요. '등기부등본? 확정일자? 선순위 임차인?' 처음 듣는 말들로 머리가 복잡하죠.
저도 첫 계약 때 아무것도 모르고 계약서에 사인했다가 큰일 날 뻔한 경험이 있어요. 그래서 오늘은 전세 계약 전에 꼭 확인해야 할 핵심 정보들을 단계별로 알려드릴게요. 이 글 하나면 최소 수천만 원의 피해를 예방할 수 있습니다.
2. 1단계: 계약 전 꼭 확인해야 할 기본 서류들
1. 등기부등본으로 소유자와 빚 확인하기
전세 계약을 하기 전 가장 먼저 확인해야 할 서류는 바로 등기부등본입니다. 등기부등본은 크게 두 가지 파트로 나뉘어요:
- 갑구: 소유권 정보 (예: 이 집이 누구 소유인지, 경매나 가처분 여부)
- 을구: 저당권 등 채권 정보 (예: 은행에 빚이 있는지, 전세권이 설정되어 있는지)
✅ 체크 포인트:
1. 소유자가 실제 임대인과 같은 사람인지?
2. 을구에 저당권이 많은 경우 전세금을 돌려받기 어려울 수 있음
3. 가장 안전한 상태: 을구에 아무것도 없는 상태
2. 건축물대장으로 불법 건축물 여부 확인
건축물대장도 중요해요. 원룸이나 신축 빌라의 경우, 불법 건축물인 경우가 꽤 많습니다. 이 경우 전입신고가 거부되거나, 확정일자를 받지 못하는 경우도 생깁니다.
🔎 확인 방법:
1. 정부24나 민원24에서 열람 가능
2. "용도 위반", "불법 증축" 등 표시가 있다면 주의!
3. 2단계: 선순위 임차인, 꼭 확인하세요!
전세 계약을 했는데, **이미 먼저 살고 있는 세입자(선순위 임차인)**가 있었다면? 나중에 내 보증금을 받기 어렵습니다.
📌 실제 사례: 저는 첫 전세 계약 때 이런 상황을 겪었어요. 기존 세입자의 확정일자와 전입신고 날짜가 제 계약보다 빨랐고, 그 세입자가 보증금을 못 받게 되면 제가 순서상 밀리는 상황 이었던 거죠.
🔑 해결 방법:
- 계약 전 반드시 확정일자, 전입신고일, 임대차계약일 확인
- 기존 임차인의 보증금보다 내 전세금이 늦게 설정되면 위험
4. 3단계: 계약서 작성 시 필수 체크리스트
전세 계약서는 법적 효력이 있는 문서입니다.
내용 하나하나가 아주 중요하죠. 아래 항목은 꼭 포함돼야 해요:
| 전세금 총액 | 정확히 표기 (숫자+한글 병기) |
| 지급 일정 | 계약금, 중도금, 잔금 날짜 |
| 계약 기간 | 예: 2025년 6월 ~ 2027년 6월 |
| 관리비 및 공과금 부담 주체 | 누가 어떤 비용을 낼지 명확히 |
| 특약사항 | 전세금 반환 보장, 하자 수리 책임 등 |
"계약 종료 시 보증금 전액 반환"
"하자 발생 시 수리는 임대인 책임"
5. 4단계: 전세 사기 예방법, 이렇게 대비하세요
요즘 뉴스 보면 깡통전세, 전세 사기 너무 많이 나옵니다. 남 일 같지 않죠? 아래 방법으로 꼭 예방하세요.
◆ 실전 예방 팁:
- 등기부등본, 건축물대장 철저히 확인
- 보증금 반환보증보험 가입
- HUG, SGI 등에서 가입 가능
- 사고 시 보증금 최대 100% 보장
- 공인중개사 통한 계약
- 공인중개사가 책임을 같이 지기 때문에 사기 가능성 낮음
- 등록번호가 있는 중개업소인지 확인
6. 5단계: 계약 후에도 해야 할 일 있어요!
계약서에 사인하고 집에 들어갔다고 끝이 아니에요! 다음 항목도 꼭 챙기셔야 합니다:
- 전입신고 + 확정일자 받기
- 동사무소 or 정부24에서 신청
- 이것이 있어야 대항력과 우선변제권 발생
- 하자 점검
- 입주 당일 보일러, 수도, 전기, 창문 등 체크
- 문제 생기면 즉시 임대인에게 통보
- 보증보험 가입 여부 재확인
- 혹시 모를 상황에 대비한 보험 점검
7. 결론
전세 계약, 이렇게 하면 안전해요!
전세 계약은 단순한 거래가 아니라, 내 돈을 지키는 과정입니다. 계약 전부터 계약 후까지 철저하게 준비 해야 내 보증금을 안전하게 지킬 수 있어요.
📌 마지막 요약:
- 계약 전: 등기부등본, 건축물대장, 선순위 임차인
- 계약 중: 계약서 항목, 특약 사항
- 계약 후: 전입신고, 확정일자, 하자 점검, 보증보험
💬 당신의 첫 전세 계약, 이 글로 준비하세요
이 글이 여러분의 첫 전세 계약에 실질적인 도움이 되길 바랍니다. 직접 경험에서 우러난 팁과 정보를 바탕으로 작성한 만큼, 이 글이 여러분의 전세 사기 방지 가이드가 되어줄 거예요. 혹시 더 궁금한 점이 있다면 댓글로 남겨주세요. 꼼꼼하게 도와드릴게요!
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